騙されるな、東京でのアパート経営

バブル崩壊後30年経過し、やっと地価が上がり始めてきました。これでやっと日本復活、オリンピックも控えており東京の魅力はこれからますます大きくなっていくでしょう。新築のアパートやマンションもまだまだ増え続けており、これからバブルが再来するかもと期待を抱いている方もいらっしゃるかもしれません。でも、ちょっと待ってください、およそ7割の不動産投資家が利益マイナスというのをご存知でしょうか。これから好景気が始まり、バブルが再来するという思い込みだけで東京でアパート経営を始めるときっと後で痛い目に遭ってしまうかもしれません。損をしないためにもアパート経営で気をつけなければならない点をこれから紹介します。
まず1点目ですが、日本はこれから少子高齢化が進み若い人が徐々に減っていきます。東京も日本の一部なので同じく若者の人数が減っていくでしょう。これまでのアパート経営の定石は大学進学などのために地方から上京してくる若者向けのワンルームタイプでしたが、若者の人数が減るので売れ残るケースが増えていきます。逆に団塊の世代が定年を迎え一人暮らしの高齢者が増えるので、若者ではなく高齢者をターゲットにすべきです。高齢者は若者よりもお金を持っているので、家賃は高くてもバリアフリー構造や最寄の駅までの送迎サービスなど高齢者に特化したサービスがあればより売れやすくなるでしょう。あとは2020年に東京オリンピックを控えており外国人観光客はこれからますます増え続けるでしょう。また、最近はAirbnbに代表される民泊サービスが一般化しており、空室となっている部屋のうちのいくつかを外国人観光客向けに開放するのも良いかもしれません。1泊5000円で稼働率50%だったとしても1ヶ月7万5千円の収入になります。少子高齢化に打ち勝つためには、これまでの常識を打ち破り高齢者や外国人観光客をターゲットにするのがポイントです。
2点目は、東京では新築物件の供給が続いており、何も考えずに新築のデザイナーズ賃貸マンションを建てただけで利益を生む資産にはなりにくいという点です。新築はちょっとリスクが高いとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。ちょっと発想を変えてみましょう。これまで新築のアパートの供給が過剰であったため、空室率が高く経営が成り立たなくなった中古アパートが比較的安い値段で売り出されているはずです。これらのアパートのうち比較的立地条件が良いものに着目しましょう。数十年前に建てられた古い物件であれば一旦取り壊して新しい建物に立て替えましょう。築年数が浅ければリフォームしましょう。このときにただリフォームするだけではなく、これから増えるであろう単身高齢者や外国人観光客向けに特化した工夫をすべきです。高齢者向けであれば、バリアフリー化、エレベータの設置、車椅子を置くスペースを追加すればよいでしょう。外国人観光客向けであれば、民泊として使用できるようビジネスホテルのような間取りでベッドも2個置けるようにすれば良いでしょう。賢く利益を上げるためには新築にこだわらず、色々な物件を見て回りその物件の持つ可能性を想像してみるのが良いでしょう。
3点目は部屋を貸し出す相手が個人なので、空室率を一定以下にするのが難しいという点です。全ての居住者が長期で入居してくれるわけではないので、空室率が上がり収入が減ってしまう期間がどうしても発生します。これを解決する方法は、個人ではなく会社等の法人に部屋を貸すという考え方です。先にも書いたように高齢者に特化した内装にしておけば、近隣の老人ホームに部屋を貸し出すことができるかもしれません。有料老人ホームへの入居希望者が増えて定員をオーバしそうになった際は、状態の良い入居者に近隣のアパートに住んでもらうというケースが発生する可能性があります。あとは外国人観光客向けの旅行会社と提携し、一部の部屋を旅行会社専用の民泊として貸し出すということも出来るでしょう。他にも近隣の会社の寮として借り上げてもらう等が考えられます。個人ではなく法人に部屋を貸すメリットとしては、比較的長く貸し出すことが出来る、複数の部屋を一度に貸し出すことが出来るなど安定的な利益に結びつきやすいので検討する価値はあると考えられます。
東京でアパート経営をする上で気をつけなければならない点を3点紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。どの場合にも当てはまることは、これまで常識と考えられていたことを何も考えずに踏襲して経営するだけでは利益を出すのが難しいということです。時代の流れを予測して、これから必要とされる物件は何かを常に意識して経営するのが重要なポイントではないかと思います。